Odbiór mieszkania od dewelopera – jak się przygotować, co sprawdzić i na co uważać?

Czym różni się przedodbiór mieszkania od odbioru technicznego?

Przedodbiór to nieformalne spotkanie organizowane zazwyczaj z inicjatywy nabywcy, które odbywa się kilka tygodni przed oficjalnym odbiorem technicznym. Nie ma ono skutków prawnych i nie kończy się sporządzeniem protokołu.

Dlaczego warto zrobić przedodbiór?

• Możesz spokojnie obejrzeć mieszkanie bez presji czasu,
• Zidentyfikujesz potencjalne usterki i przygotujesz listę do właściwego odbioru,
• Masz szansę zgłosić nieprawidłowości wcześniej, zanim staną się kosztownym problemem.

Choć przedodbiór nie jest obowiązkowy, jest to dobra praktyka, szczególnie w przypadku większych inwestycji lub gdy odbioru nie przeprowadzasz samodzielnie.

Ile czasu masz na sprawdzenie mieszkania podczas odbioru technicznego?

Podczas odbioru technicznego nie obowiązuje sztywno określony limit czasu, jednak w praktyce deweloperzy rezerwują zazwyczaj od 30 do 60 minut na jedno mieszkanie. Dla większych lokali, apartamentów czy mieszkań z dodatkowymi elementami (np. ogródek, taras, dwa miejsca postojowe) czas może być nieco dłuższy.

Warto jednak pamiętać:

• To Ty decydujesz, ile czasu potrzebujesz, by dokładnie sprawdzić lokal – nikt nie może Cię poganiać.
• Jeśli deweloper próbuje przyspieszyć proces – warto spokojnie przypomnieć, że zgodnie z prawem masz prawo do rzetelnej kontroli nieruchomości przed jej odbiorem.
• W przypadku dużej liczby usterek lub problemów z instalacjami – nie bój się umówić na ponowny odbiór techniczny lub kontynuację w innym terminie.

Dokumenty potrzebne przy odbiorze mieszkania

Warto zabrać ze sobą:

• Umowa deweloperska — warto ją mieć pod ręką, aby porównać stan mieszkania z ustaleniami zawartymi w umowie.
• Projekt i rzuty mieszkania — pomagają zweryfikować, czy powierzchnia i układ pokoi są zgodne z dokumentacją.
• Specyfikacja techniczna — zawiera informacje o standardzie wykończenia oraz zastosowanych materiałach.
• Upoważnienie – jeżeli odbiór w naszym imieniu dokonuje pełnomocnik.

Narzędzia, które warto zabrać

• Kamera termowizyjna,
• Dalmierz laserowy,
• Poziomica o długości 2 metrów,
• Poziomica o długości 1 metra,
• Kątownik o wymiarach 1 metr na 1 metr,
• Szczelinomierz,
• Laser krzyżowy,
• Statyw do lasera krzyżowego,
• Miara taśmowa,
• Wilgotnościomierz,
• Miernik napięcia,
• Anemometr
• Latarka
• Zeszyt, notatnik
• Taśma malarska.

Etap 1: Sprawdzenie powierzchni, układu i elementów stałych

Pomieszczenia i układ mieszkania:

• Liczba pomieszczeń zgodna z projektem (np. liczba pokoi, łazienek, garderób),
• Rozmieszczenie ścian działowych – zgodność z rzutem mieszkania,
• Układ funkcjonalny – np. lokalizacja kuchni względem salonu, łazienek względem sypialni,

Lokalizacja punktów instalacyjnych:

• Gniazdka elektryczne, wyłączniki, punkty oświetleniowe – czy są na właściwej ścianie i wysokości,
• Podejścia wodno-kanalizacyjne – zlewozmywaki, umywalki, prysznice, pralka, WC,
• Wyprowadzenia wentylacyjne – kratki nawiewne/wywiewne zgodnie z planem.

Rozmieszczenie elementów stałych:

• Okna – zgodność liczby i położenia z rzutem (np. wymiary i typ – balkonowe, stałe, uchylne),
• Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne – umiejscowienie i kierunek otwierania zgodnie z dokumentacją,
• Grzejniki – obecność i lokalizacja w każdym pomieszczeniu zgodnie z projektem (np. pod oknem, przy ścianie zewnętrznej)

Etap 2: Kontrola ścian i sufitów

Sprawdzamy jakość wykonania i zgodność z normami:

• Pion i poziom ścian (odchyłki do 6mm/2m),
• Płaszczyzny ścian (odchyłki do 5mm/2m),
• Kąty proste (4mm/1m),
• Płaszczyzna sufitu (4mm/1m lub 8mm/na całym pomieszczeniu),
• Zarysowania (pęknięcia) ścian, sufitów,
• Dylatacje,
• Zawilgocenia (>3%)

Etap 3: Kontrola podłóg

Na tym etapie powinniśmy skupić się na:

• Poziom posadzki (odchyłki 5mm/2m)
• Płaszczyzna posadzki (odchyłki 4mm/2m),
• Zawilgocenia (>3%)
• Spadki na balkonach i w łazienkach (min 1,5%)
• Dylatacje

Etap 4: Instalacje – elektryka, hydraulika, wentylacja

Na tym etapie sprawdzamy działanie i rozmieszczenie instalacji:

• Gniazdka – obecność napięcia i poprawne osadzenie,
• Oświetlenie - działanie łączników oświetlenia,
• Wentylacja – czy jest zachowany prawidłowy ciąg.

Etap 5: Kontrola stolarki okiennej i drzwiowej

To element często pomijany, a generujący najwięcej problemów po przeprowadzce.

Na co zwrócić uwagę:

Okna:

• Czy skrzydła otwierają się i zamykają lekko, bez oporu,
• Poprawność montażu (nie wystają, brak szczelin),
• Uszczelki – czy są kompletne i elastyczne,
• Szyby – brak rys, pęknięć, zarysowań,
• Brak przewiewów przy zamkniętych oknach,
• Odpływy kondensatu – drożność otworów.

Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne:

• Zgodność modelu drzwi z projektem/umową – sprawdź klasę, markę, kolor, wzór,
• Stabilność – drzwi nie „pracują”,
• Zamykanie i ryglowanie bez użycia siły,
• Progi i ościeżnice – dobrze spasowane, bez szczelin,
• Brak zarysowań, wgnieceń lub ubytków.

Etap 6: Sprawdzenie balkonu lub tarasu

Balkon lub taras to integralna część mieszkania – warto dokładnie sprawdzić jego stan techniczny oraz zgodność z projektem. Niedopatrzenia na tym etapie mogą skutkować późniejszymi problemami z odpływem wody, przemarzaniem czy nieszczelnościami.

Co należy sprawdzić na balkonie/tarasie:

• Zgodność z dokumentacją (kształt, ewentualne ścianki działowe),
• Wykończenie posadzki – brak pęknięć, nierówności, spękań w płytkach lub betonie,
• Spadek posadzki – powinien wynosić min. 1,5% i kierować wodę do odpływu (test można wykonać, polewając balkon niewielką ilością wody),
• Odprowadzenie wody – obecność i drożność odpływów balkonowych, brak zatorów i śmieci,
• Balustrady – stabilność, solidne mocowanie, brak luzów i ostro zakończonych elementów,
• Estetyka balustrad – brak korozji, zarysowań, uszkodzeń farby, odprysków,
• Miejsce montażu klimatyzatora lub gniazdek zewnętrznych – jeśli przewidziane w projekcie, należy sprawdzić ich obecność i lokalizację.

❗ Warto wiedzieć:

Deweloper odpowiada również za poprawne wykonanie balkonów i tarasów, mimo że znajdują się one poza lokalem mieszkalnym (część wspólna budynku). Dlatego wszystkie usterki należy zgłosić i wpisać do protokołu odbioru.

Etap 7: Sprawdzenie przynależności komórki lokatorskiej i miejsca postojowego

Oprócz mieszkania, w umowie deweloperskiej mogą być zawarte także elementy dodatkowe, takie jak komórka lokatorska (piwnica, schowek) oraz miejsce postojowe – w hali garażowej lub na zewnątrz. Ich lokalizacja i dostępność również powinna zostać zweryfikowana podczas odbioru technicznego.

Komórka lokatorska:

• Sprawdź, czy komórka została przydzielona zgodnie z oznaczeniem w umowie (numer boksu lub lokalizacji),
• Upewnij się, że drzwi są sprawne, zamykają się i nie są uszkodzone,
• Zwróć uwagę na wentylację – komórka nie powinna być zawilgocona,
• Brak zanieczyszczeń, odpadów budowlanych lub rzeczy należących do innych osób,
• Sprawne oświetlenie.

Miejsce postojowe:

• Zgodność numeru i lokalizacji miejsca z dokumentacją (np. akt notarialny, rzut garażu),
• Czy miejsce jest dostępne, niezastawione i prawidłowo oznaczone (linia, numer),
• Wymiar miejsca postojowego: szerokość 2,5 m, długość 5 m, wysokość 2 m,
• Spadek posadzki do kratki odpływowej,
• Brak uszkodzeń w nawierzchni (np. wykruszenia betonu, wystające elementy stalowe),
• W przypadku miejsc z blokadą – sprawność mechanizmu.

Ten etap jest szczególnie istotny, ponieważ komórki i miejsca postojowe często są ujęte w odrębnych księgach wieczystych lub załącznikach do aktu – nie warto go pomijać podczas odbioru.

Czy możesz odmówić podpisania protokołu?

Tak. Jeśli stan techniczny mieszkania rażąco odbiega od umowy, projektu lub standardu, masz prawo odmówić podpisania protokołu odbioru.

W praktyce stosuje się dwie opcje:

• Podpisanie protokołu z zastrzeżeniami – jeśli usterki są liczne, ale nie uniemożliwiają zamieszkania,
• Odmowa podpisania protokołu – gdy mieszkanie nie nadaje się do odbioru (np. brak mediów, nieukończone instalacje, poważne uszkodzenia konstrukcyjne).

Terminy dla dewelopera: na co masz prawo liczyć?

Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377):

• 14 dni – na ustosunkowanie się do każdej z wpisanych usterek,
• 30 dni – na usunięcie tych, które zostały uznane za zasadne.

Ten czas liczy się od daty podpisania protokołu lub zgłoszenia wady (jeśli zgłoszenie nastąpiło później).

Jeśli deweloper odrzuci zgłoszoną usterkę, musi to uzasadnić na piśmie. Masz wtedy prawo do dalszych działań – np. opinii rzeczoznawcy lub skorzystania z rękojmi.

Co, jeśli usterki nie zostaną naprawione?

Jeśli deweloper:

• nie ustosunkuje się w terminie 14 dni, to zgodnie z przepisami przyjmuje się, że uznał zgłoszone usterki i musi je naprawić,
• nie usunie uznanych usterek w ciągu 30 dni,

W takim przypadku możesz:

• ponownie wezwać dewelopera do naprawy,
• skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego,
• rozważyć zgłoszenie sprawy sądu.

Czy warto odbierać mieszkanie z fachowcem?

Zdecydowanie tak. Obecność specjalisty od odbiorów technicznych – zwiększa Twoje bezpieczeństwo i szanse na wykrycie nawet drobnych, ale istotnych usterek.

Taka osoba:

• odebrała już setki mieszkań,
• zna typowe błędy wykonawcze i potrafi je szybko wychwycić,
• działa bez emocji – co jest ogromnym atutem, gdy Ty ekscytujesz się własnym „M” i łatwo coś przeoczyć.

📌 To trochę jak z kupnem używanego samochodu – zawsze warto zabrać ze sobą kogoś, kto chłodno i obiektywnie oceni stan techniczny, zamiast kierować się emocjami.

Co więcej, wielu deweloperów traktuje obecność inspektora poważniej – wiedząc, że ma do czynienia z osobą, która zna normy budowlane i potrafi je egzekwować.